Aujourd’hui, nous constatons une inversion du marché dans le sens de la baisse, certaines personnes sont amenées à vendre impérativement et rapidement, d’où une plus grande vulnérabilité en terme de prix ce qui est un réel avantage pour l’acheteur surtout quand ceux-ci se font plus rares…
Mais, l'achat d'un bien immobilier n'est pas un acte anodin. Il faut savoir déceler le vrai du faux, les petits points qu'il ne faut pas négliger sous peine de réaliser une mauvaise voire très mauvaise affaire.
Je vais donc vous expliquer ici les points à vérifier avant un achat afin de ne pas se faire avoir...
1er point: Vérifier les documents importants
Dans le cas où votre achat se passe de particulier à particulier (sans passer par un intermédiaire comme un agent immobilier par exemple), vérifiez sur les actes de propriété que la personne que vous avez en face de vous est bien le propriétaire du bien que vous souhaitez acquérir. Il faut sa voir que dans le cas où vous achetez un bien à une personne qui n'est pas propriétaire, vous risquez de rencontrer des difficultés lorsque les vraies propriétaires se feront connaitre. Imaginez qu'ils ne souhaitent pas vendre... dans ce cas vous avez payé un bien que vous ne pouvez acquérir et bonne chance pour récupérer votre argent. Ce type d'arnaques peut être évitée en regardant bien le nom apparaissant sur le titre. N'hésitez pas à être trop curieux, cela peut vous éviter de mauvaises surprises.
Deuxièmement, dans le cas d'un achat en copropriété, vérifiez le règlement afin de voir s'il ne contient pas de dispositions trop contraignantes. Pour information, une disposition interdisant de détenir un animal est réputée non écrite (interdite), cependant il peut être stipulé que les animaux soient tenus en laisse dans la copropriété. Une copropriété trop contraignantes peut induire des frais importants non négligeables.
Enfin, vérifiez les diagnostiques devenus désormais obligatoires tels le DPE (diagnostiques de performances énergétiques) qui informent sur les consommations de chauffages notamment et sur la qualité d'énergivore du logement, ou encore le diagnostique amiantes, plomb... Ces diagnostiques ont une incidence importante et c'est bien pour cela qu'ils sont devenus obligatoires pour tout achat de biens immobiliers. Ils vous informent notamment sur les consommations que vous pourriez avoir une fois le logement acheté. Si le DPE classe le logement en G par exemple, n'hésitez surtout pas à partir en courant...
2ème point: Avoir à l'esprit l'étendue des frais une fois le logement acquis.
Vérifier le montant de la taxe d'habitations et de la taxe foncière qui seront à votre charge. (sauf si vous louez le bien, la taxe d'habitations étant à la charge du locataire.)
Prévoir les frais d'actes et éventuelles commissions d'agent immobiliers si vous passez par une agence. Je vous invite à vous reporter à l'article "Comment réduire ses frais de notaires" disponible sur ce blog, afin dé découvrir comment faire baisser le montant de ces frais.
Pour un logement récent, demandez le prix avec TVA comprise pour éviter toute mauvaise surprise. J'entends par ici, un bien revendu pour la première fois moins de cinq ans après son achèvement, la vente est soumise à la TVA et vous bénéficiez de frais réduits.
Enfin, dans une copropriété, renseignez vous sur les dernières dispositions votées en AG (assemblée générale) et celle à venir. Pour votre information, toutes dispositions votées avant l'acte de vente reste à la charge du vendeur et toutes dispositions votées après l'acte d'achat est cette fois-ci à votre charge. Cependant certaines dispositions peuvent cependant être à la charge des deux parties mais je ne m'étend pas trop sur le sujet sachant qu'un bon notaire doit normalement être en mesure de vous l'expliquer...
3ème point: les dispositions du contrat
Une fois que votre contrat de vente est signé avec le vendeur, vous disposez d’un délai de 7 jours ouvrables pour vous rétracter à compter du lendemain de la réception du courrier. Ainsi si vous signez un vendredi par exemple, que vous recevez le courrier le lundi, vous avez le droit de vous rétracter (annuler la vente) jusqu'au lundi suivant. Dans le cas, où le lundi suivant est férié, le délai de rétractation coure-ra même jusqu'au mardi suivant.
Après ce délai, si vous souhaitez vous rétracter, vous devrez payer une somme pouvant aller jusqu'à 10% du prix du bien.
Cependant, il se peut qu'il existe des clauses dites suspensives qui peuvent prolonger en quelques sortes votre délai de rétractation. En effet, ces clauses ont pour but de vous protéger dans certains cas. Prenons celui du prêt, une clause suspensive d'obtention du prêt peut etre inséré dans le compromis. Cette clause signifie que la vente sera effective si vous obtenez le prêt. Mais dans le cas où vous auriez un refus de prêt, alors la vente serait annulée sans que vous n'ayez à débourser de somme compensatoire comme les 10% par exemple vue au-dessus. Il existe différents types de clauses facultatives telles l'obtention d'un permis de construire par exemple.
4ème point: Prendre en compte l'environnement du bien
La proximité des commerces, les places de stationnements disponibles, les transports en commun... tous ces points sont d'une importance non négligeable afin d'éviter des surprises...
Vérifiez les différents projets dans le secteur du bien. Si une centrale nucléaire se construit à 200 mètres, reprenez vous à deux fois avant de vous lancer dans cet achat... Evidemment il s'agit d'un exemple peu envisageable mais un bar de nuit par exemple peut être assez nuisible et créer des troubles dont vous auriez pu vous passer. Normalement un agent immobilier est en mesure de répondre à votre question...
N'hésitez pas à questionner le voisinage. Cela peut être une très bonne source d'informations pour vous. En effet, cela peut vous permettre de connaître un peu l'ambiance avant d'acheter, de connaître les bons et les mauvais points du quartier, ou encore qui distribue les bonbons à Halloween...
5ème Point: Faire une visite précise du bien
N'oubliez pas que cet achat n'est pas un investissement anodin, il ne s'agit pas d'acheter un rasoir, et que vous allez peut-être habiter ce bien dans les prochains mois. Ne soyez pas trop exigent, le bien parfait n'existe malheureusement pas, mais soyez le suffisamment. Visiter le bien à des heures et des jours différents pour évaluer les éventuelles nuisances dues à une mauvaise isolation phonique ou au voisinage. En outre, rien n'interdit de se munir d'une boussole pour vérifier l'exposition des pièces.
Enfin, pour vérifier l'état du bien, faites appel à un professionnel du bâtiment. Cela est loin d'être inutile pour détecter d'éventuels défauts ou vices cachés. Par exemple, vérifiez bien l'état des poutres dans les vieilles maisons ou longères. Une poutre morte peut parfois avoir l'allure d'être en bon état mais être totalement rongée à l'intérieur...
Conclusion
Avec tout cela, vous ne partirez pas à l’aventure sans appuis, car vous aurez connaissance du cadre dans lequel vous allez vivre durant les prochaines années, ce qui pourra vous éviter de commettre une erreur préjudiciable.
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