La location "nue" ou non meublée, droits et obligations

• Qu'est ce que la location "nue"?

Il s'agit de la location d’un bien immobilier non meublé ou vide, soumis à la loi du 6 juillet 1989, par opposition à la location en meublé soumis au code civil.

• Quelles sont les droits d'un propriétaire Bailleur?

Percevoir le loyer et les charges de la part de son locataire, fait partie du premier droit d'un propriétaire Bailleur. Cependant, il faut noter que le prélèvement automatique ne peut être imposé par le Bailleur à son locataire. Mais le locataire est en droit de l'accepter...

Ensuite, un propriétaire Bailleur est en droit de s'opposer aux transformations effectuées par le locataire. Par transformations on entend, tous travaux qui entraînent un changement sur la structure du logement ou sur la configuration des lieux. Ces transformations peuvent être cependant acceptées par le bailleur mais le locataire devra obtenir un accord écrit. A défaut, le locataire devra remettre en état les lieux à ses frais. (attention à ne pas confondre à des travaux constituants des aménagements comme le remplacement de papier peint par un autre papier peint ou aménager des placards...)

Le droit de délivrer congé à la fin du bail dans le respect des conditions de la loi du 6 Juillet 1989.
Les congés sont de 3 types. Tout d'abord, le congé pour motif légitime et sérieux. Il s'agit de l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant (tapage nocturne, défaut d'assurance, paiement tardif du loyer à plusieurs reprises...). Vient ensuite le congé pour vente. Il s'agit tout simplement d'une intention réelle de vente du logement non loué, c'est à dire vide. A noter que le locataire dispose ainsi d'un droit de préemption lui permettant d'acheter le bien. Pour toutes informations à ce sujet n'hésitez pas à me contacter en me laissant un commentaire avec votre adresse e-mail. Enfin, vient pour finir le congé pour reprise qui ne vaut que pour les bailleurs physiques (différent de bailleur morale signifiant généralement une société). Le propriétaire doit avoir intention de reprendre le logement loué pour lui même ou pour le faire habiter par un de ses proches. La notion de proche étant réglementée par la loi du 6 Juillet 1989.

Notons pour terminer que la délivrance d'un congé reste réglementé et notamment en ce qui concerne les délais pour les mettre en oeuvre...

• Quelles sont les obligations d'un propriétaire Bailleur?

Le propriétaire Bailleur a plusieurs obligations qu'il doit veiller à respecter pour le bon déroulement de la location notamment.

En premier lieu, il doit délivrer un logement décent, ce qui signifie que le logement ne doit pas laisser « apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ». C'est issue de la loi SRU Les critères de décence feront l'objet d'un prochain article, mais dans l'attente de celui-ci, je vous invite à vous renseigner ici.

Il doit également délivrer les équipements mentionnés au contrat de bail en bon état de fonctionnement. L'état des lieux dit "contradictoire", c'est à dire en présence des deux parties et signé des deux parties, étant notamment là pour le confirmer.

Il doit ensuite remettre au locataire un dossier de diagnostiques techniques annexé au bail, ainsi qu'une notice d'information indiquant les modalités de réception des services de télévision dans l'immeuble.

L'une des obligations la plus importante est de garantir "la jouissance paisible du logement". Par cela, on entend que le Bailleur ou des tiers ne doivent pas troubler l'occupation du logement par le locataire. Par exemple, un propriétaire bailleur ne pourrait entrer dans le logement sans un accord du locataire. Ceci faisant notamment partie des droits du locataire...

Le propriétaire Bailleur se doit d'entretenir le logement. Concrètement il s'agit des grosses réparations. Le locataire se chargeant des autres opérations d'entretiens (il s'agit de l'une de ses obligations...)

Enfin, le propriétaire Bailleur se doit de remettre des quittances de loyers (ou une agence dans le cas où le propriétaire lui a laissé la gestion du bien) à son locataire et surtout gratuitement. La quittance doit préciser le détail des sommes versées par le locataire, en distinguant le loyer et les charges. Par ailleurs, lorsque le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur (ou l'agence) est tenu de délivrer un reçu.

• Quelles sont les droits d'un locataire?

Le contrat de location est le premier droit du locataire. Appelé Bail, le contrat de location doit contenir la durée du contrat, le montant du loyer et des charges ainsi que le dépôt de garantie.

L’état des lieux est le deuxième droit du locataire. Même si la loi ne prévoit pas la présence d’une agence ou d’un huissier, l’état des lieux est réglementé par le Code civil. Il est conseillé au nouveau locataire de vérifier tous les points sensibles d’un logement ( plafonds, murs, moquettes, papiers peints, chasse d’eau, portes, …etc ). Le nouveau locataire doit être très vigilent lors de l’établissement de l’état des lieux car à sa sortie un nouvel état des lieux sera établi et comparé au premier. Toute dégradation en dehors de la vétusté normale sera à la charge du locataire sortant.

Les charges locatives sont diverses. Mais elles sont limitées toutefois à l’entretien courant du logement. Changer une ampoule électrique ou un joint de la chasse d’eau qui fuit sont des charges locatives qui sont à la charge du locataire occupant le logement concerné. Par exemple, le ramonage d’une cheminée doit être payé par le locataire. Par contre, le changement d’un chauffe-eau inutilisable est à la charge du propriétaire.
Les charges locatives acquittées par le locataire sous la forme d’une provision, doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle. Si la somme versée dépasse le montant des charges locatives, le propriétaire doit rembourser la différence. Mais c’est au locataire de demander la régularisation des charges chaque année. La plupart des agences immobilières procèdent à la régularisation annuelle des charges locatives.

Avoir la garantie d'une "jouissance paisible du logement" de la part du propriétaire bailleur fait également partie des droits d'un locataire. Un propriétaire Bailleur ne peut par exemple pas entrer dans le logement sans l'accord du locataire.

• Quelles sont les obligations d'un locataire.
  

La principale obligation est l’acquittement du loyer mensuel. En cas de non paiement du loyer, le locataire perd tous ses droits. En cas de litige avec le propriétaire, le locataire peut verser son loyer à un organisme agrémenté qui garde le loyer pendant le règlement du litige. Le locataire ne perd donc plus ses droits.

L’assurance du logement est une autre obligation du locataire. Dans le cas contraire, le propriétaire peut annuler le bail sans délai. Il en va de la sûreté de son logement contre le feu ou le dégât des eaux.

"User paisiblement des lieux loués" fait également partie de ses obligations. Le locataire doit donc user du bien en bon père de famille, c'est-à-dire en respectant le voisinage et la destination du local.

De plus, le locataire doit répondre des éventuelles dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux loués dont un locataire à la jouissance exclusive. Cependant, le locataire pourra se dégager de toutes responsabilités s'il est capable de prouver que cela est intervenue par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fais d'un tiers.

Comme vue précédemment, le locataire se doit également d'entretenir les lieux en effectuant un entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat.

Il se doit également de laisser exécuter les travaux d'améliorations des parties communes ou privatives de l'immeuble. Cependant, dans le cas où ces travaux durent plus de 40 jours, le code civil permet au locataire de négocier avec le bailleur une baisse de son loyer.

Il s'interdit également de transformer les lieux sans accord écrit du propriétaire Bailleur. Cependant, il peut toujours effectuer des aménagements telles le changement du papier peint par un autre par exemple.

Enfin, le congé donné au propriétaire doit être présent dans le bail ainsi que le montant du dépôt de garantie (Aujourd'hui représentant un mois de loyer hors charges).

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