Comprendre le dispositif Scellier

Afin de relancer l'immobilier neuf durant la crise et compléter les dispositifs d'incitation à l'investissement locatif, le député François Scellier, a proposé dans la loi de finance 2009, un dispositif portant son nom et permettant de payer moins d'impôts. En voici quelques explications.

1er point: Les logements concernés

Le dispositif Scellier concerne l'acquisition d'un logement neuf achevé ou en VEFA (vente en état futur d'achèvement) entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.

Cela concerne aussi la transformation d'un local en logement, la réhabilitation d'un logement, d'un appartement ou d'une maison individuelle et / ou la souscription de parts de SCPI (société civile de placement immobilier).

Cependant, il faut savoir que ce dispositif ne concerne malheureusement pas toutes la France. En effet, les logements doivent être situés en zones A, B1, B2 uniquement. La zone C ne rentrant pas dans les critères du dispositif

Enfin, le dispositif fonctionne jusqu'à un certain plafond de prix. Le prix maximum pour l'achat d'un bien neuf ou en VEFA retenu est de 300 000 €. Ce qui signifie que vous pouvez acquérir un bien ayant une valeur maximum de 300 000€ si vous souhaitez bénéficier de ce dispositif.

Il faut ajouter que cela ne concerne qu'un seul achat par année. En d'autres termes, vous pourriez bénéficier de ce dispositif sur 4 biens en 4 ans (1er janvier 2009-31 décembre 2012).

En cas d'achat avec travaux, on considère le prix de l'achat et des travaux réunis dans l'enveloppe de 300 000€.

2ème point: Les Conditions de location

Le dispositif fonctionne:

• pour toute location nue,
  
• pendant un minimum de 9 années
  
• à un locataire ne faisant pas partie de le famille
• dans le cadre d'une résidence principale
  

En soulignant tout de même qu'il n'est pas nécessaire que le locataire soit le même sur la période des 9 ans. La seule contrainte étant que le logement soit loué durant une période minimale de 9 ans.

3ème point: La réduction d'impôt

Alors, il faut savoir en premier lieu que la réduction d'impôt ne sera pas la même selon votre année d'acquisition.

• 25 % du prix à hauteur maximum de 300 000 € pour un achat effectué en 2009 et/ou 2010, soit au maximum 75 000 €.
• Ce pourcentage sera ramené à 20 % pour les acquisitions en 2011 et/ou 2012 soit un maximum de 60 000 € (pour un achat à hauteur de 300 000€)
  

La deuxième chose, c'est que la réduction ne se fera pas sur une année mais sera étalée sur 9 ans en parts égales, soit

• au maximum 8 333 € par an pour un achat ou une construction en 2009 et/ou 2010,
• ou un maximum de 6 666€ par an pour des achats ou constructions en 2011 et/ou 2012.

Report de la réduction d'impôt:

Dans le cas où la réduction annuelle dépasserait le montant de l'impôt que vous payez, le montant non utilisé pourra venir en déduction des impôts à payer les 6 années suivantes. C'est à dire que si vous payez 5000 € d'impôt en 2010 et que vous percevez 6000 € durant cette même année, au titre des réductions d'impôt de ce dispositif, alors les 1000 € non utilisées (6000 - 5000) pourront être réutilisées jusqu'en 2016. Il faut savoir que c'est un avantage propre à ce dispositif, en effet, dans la majorité des cas, lorsque vous bénéficiez d'une réduction d'impôt plus importante que l'impôt que vous avez à payer, le montant non utilisé est généralement perdu...

Continuation de la réduction :

au-delà de la période obligatoire des 9 ans, l'investisseur pourra éventuellement accepter de continuer de louer par périodes de trois ans toujours dans le cadre du respect du plafond des loyers et des ressources du locataire, ainsi il bénéficiera d'une réduction annuelle supplémentaire de 2 % du prix d'achat pour une durée maximum de 6 ans.

Ainsi, si vous décidez par exemple de louer pendant une période de 15 ans au lieu de neuf ans, la réduction d'impôt ne sera plus de 25% pour un logement acquis en 2009 ou 2010, mais bien de 37%! (ou de 32% pour un logement acquis en 2011 ou 2012).

4ème Point: Le cumul possible avec d'autres avantages :

La réduction de l'impôt peut se cumuler avec la réduction spécifique de 26 % des loyers pour un logement de Robien en ZRR et celle de 30 % dans le secteur intermédiaire.

Cependant, il est impossible de cumuler l'avantage Scellier avec un investissement Malraux, Girardin ou Monuments Historiques, ni en Résidence de Tourisme.

5ème point: Dans le cadre des Sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI)

Ce dispositif permet d'acquérir la même année un logement neuf et des parts de SCPI. Mais pour cela, il faut que le total des deux n'excède pas les 300 000 €, soit le plafond de ce dispositif.

De plus, les parts devront être conservées pendant un minimum de 5 ans.

Mais je ne m'étend pas trop sur ce sujet sachant qu'il s'agit d'un cas bien spécifique. Toutefois, si vous souhaitez de plus amples informations sur ce sujet, n'hésitez pas à nous contacter par e-mail à cette adresse immozonefr@voila.fr

Le dispositif Scellier a donc permis une certaine reprise d'activité dans le marché du neuf à l'heure où la crise était bien présente. Vous souhaitez baisser le montant de votre impôt? Alors n'hésitez pas, ce dispositif est unique et même inédit dans le monde de l'immobilier. En effet, les promoteurs, eux même, ne s'attendaient même pas à un tel dispositif. Mais malheureusement il a bel et bien une date de péremption. Dés 2011, il sera déjà légèrement moins intéressant et disparaitra en 2012. C'est donc le bon moment pour investir...

En annexe, je vous ajoute les plafonds de loyer selon les zones:

Les plafonds de loyers mensuels (hors charges) sont les suivants :

	Plafond de loyer au m²
Zone A	21,65 €
Zone B1	15,05 €
Zone B2	12,31 €