Nous sommes le 25 décembre et je vous souhaite à tous un très Joyeux Noël... Beaucoup de plaisir et de très nombreux et beaux cadeaux....
A bientôt
vendredi 25 décembre 2009
mercredi 2 décembre 2009
Le prêt immobilier: Quelques astuces pour le négocier
Cette fois-ci c'est bon, vous avez enfin trouvé le bien qui vous correspond, celui que vous comptez acquérir. Mais il reste un problème... Le prêt immobilier. Et là vous vous dites, allez encore une bataille qui commence, trouver un crédit pas trop chère qui va me permettre de réaliser mon achat sans que j'y laisse trop de plumes. Il est vrai que donner 4, 5 voire 6% du prêt à son banquier n'est pas chose faite avec un grand bonheur. Mais il faut savoir que tout est négociable, même son prêt immobilier. Voici quelques astuces qui vous permettront de bien négocier votre crédit vous permettant une nouvelle fois de réaliser quelques économies.
La négociation d'un crédit immobilier passe essentiellement par la confiance que l'on procure à son banquier. Prenons un exemple, un de vos amis vient vous demander de lui prêter un peu d'argent. Comment allez-vous réagir? Essentiellement selon la confiance que vous avez en lui. Si vous savez pertinemment qu'il ne vous remboursera pas, alors j'imagine votre réaction : "Ah non désolé j'ai plus grand-chose ça va être difficile pour moi" et vous auriez surement raison. Dans l'autre sens, s'il vous a toujours inspiré confiance, vous n'aurez aucun mal à lui accorder ce crédit. Pour votre banquier c'est la même chose. C'est un humain et il a besoin de faire confiance à son client pour lui accorder de l'argent.
Alors la question c'est comment lui inspirer confiance? Sachant que pour lui, l'emprunteur idéal est un couple de moins de 40 ans, ayant un faible taux d'endettement (moins de 33%), des revenus confortables et un apport personnel intéressant. Tout simplement savoir se présenter sous son meilleur aspect. Même si tous ces critères ne sont pas remplis:
Ici il faut s'interroger sur la nature même du métier de banquier? C'est un commerçant comme votre marchand de fleurs, il a besoin de clients pour faire marcher sa banque. Ainsi pour réussir à vous conserver ou vous attirer, il sera près à consentir un effort.
N'hésitez pas à vous renseigner dans différentes banques, sur internet notamment sur des sites de comparaisons de crédit ou encore dans des magazines. Trop de personnes pensent que les banquiers sont des voleurs tout simplement parce qu'ils n'ont pas su à la base, négocier leur crédit.
Ne vous faites pas avoir, informez-vous. C'est ce qui va vous permettre de constater si votre banque est faite pour vous ou si au contraire elle ne s'intéresse pas à vos intérêts.
La négociation est un art qui n'est pas innée mais qui reste accessible à chacun. Savoir sur quoi appuyez permet souvent de négocier tout ce que l'on veut. Cependant, la difficulté repose sur savoir sur quoi appuyer.
Si vous possédez déjà des produits et services dans une banque, utilisez les pour obtenir plus facilement un crédit et même pour le rendre moins couteux. Comment? Faites comprendre à votre banquier que vous êtes un bon client de la banque, que vous possédez déjà certaines de leurs offres et qu'il pourrait à ce titre vous accordez une meilleure offre. Exprimez lui également le fait qu'il serait dommage qu'il perde un client tel que vous, vue ce que vous possédez comme produits et que cela bénéficie à un autre établissement. Les banquiers, comme tout commerçant, ne sont généralement pas insensible à la perte d'argent et d'un client...
Dans le cas où vous possédez des produits et services dans une autre banque, jouez de la corde sensible et faites valoir que vous seriez sensible à un geste qui vous amenerais à souscrire ces produits et services dans votre nouvelle banque.
Vous sentez que la négociation n'est pas votre domaine ou vous n'avez tout simplement pas le temps d'effectuer tout ce travail de recherche? Passez par un courtier.
Ce sont dans la plupart des cas de bons professionnels qui font pour vous tout le travail de recherche. Grâce à leurs liens avec les banques, ils savent exactement où chercher, vers qui se tourner et surtout vous négocier les meilleurs tarifs.
Il n'est pas rare d'obtenir des crédits à taux bien moins élevé qu'on ne le pensait. Mais, il faut savoir que leur travail n'est pas gratuit et facture souvent des frais de dossier.
Renseignez vous auprès de l'AFIB , l'Association Française des Intermédiraires Bancaires. Cela vous donnera quelques renseignements à ce sujet.
Ce prêt accordé par l'état, les municipalités et les organismes territoriaux, peut être d'un grand intérêt puisqu'il va vous permettre d'obtenir un apport personnel et ainsi négocier un meilleur taux.
Comme son nom l'indique il n'est pas soumis à intérêt. Cependant, des conditions de revenus sont exigées notamment.
Petite astuce : si votre femme est enceinte au moment de contracter un prêt à taux zéro, vous pouvez compter le futur bébé comme membre de votre foyer fiscal et ainsi obtenir 1 524 € de prêt supplémentaires.
A chaque fois que vous contractez un crédit, les banques vous factures des frais de dossier. Ils correspondent à la création de votre dossier et à son suivi. Ils varient selon les banques mais peuvent représenter entre 0.4% et 1% du coût du prêt. (sur 4 à 5% ce n'est pas négligeable)
N'hésitez pas à les négocier, ils sont assez simple à réévaluer surtout si vous traitez directement avec votre banquier et que votre dossier ne présente pas de difficulté importante.
A chaque crédit, y est associé des assurances complémentaires. Cependant, ces assurances proposées par les banques sont dans la plupart des cas très onéreuses et ne tiennent pas compte de votre âge. Or, il faut savoir que dans ce domaine, les banques ne sont pas compétitives et sont souvent trop chères par rapport à des assureurs.
Ne contractez donc pas ces assurances avec la banque, mais contactez plutôt un professionnel de l'assurance qui vous proposera des offres bien plus intéressantes. Un bon moyen de réduire le coût de son prêt.
Rembourser son crédit avant le terme prévu est possible, les banques ne peuvent d'ailleurs pas l'interdire. Cependant, il est courant qu'elles vous facturent des frais pour ce remboursement. Il existe quelques exceptions telles dans le cas d'une cessation d'activité forcée, du décès de l'emprunteur ou du changement du lieu d'activité professionnelle. Mais dans la plupart des cas, ces exceptions ne marchent pas.
Alors, négociez avec votre banquier pour faire supprimer cette clause avant la signature. Cela pourrait vous éviter des surprises...
Peu de personnes connaissent cette astuce. Selon votre date de signature de prêt et la signature de l'acte authentique pour votre bien immobilier, il se peut que vous payez des intérêts supplémentaires. Les banquiers n'expliquant pas toujours cette clause car pouvant être facteur de revenu pour eux.
Alors, pour ne pas être surpris, rapprochez au maximum la date de signature de l'acte authentique et celle du prêt. 1à 2 jours maximum et économisez ainsi des intérêts supplémentaires.
C'est totalement gratuit et cela n'engage à rien. Faire une simulation gratuite va vous permettre ainsi d'arriver devant votre banquier avec une certaine connaissance du marché actuelle et ainsi pouvoir négocier bien plus facilement.
N'hésitez pas à le faire sur différents sites
Enfin, si je peux vous donner un dernier conseil, toujours prendre le temps de lire tout le contrat avant de le signer et ne pas hésiter à prendre conseils auprès de personnes spécialisée. Cela peut vous permettre d'éviter de nombreuses surprises...
1er point: Inspirez la confiance à votre banquier
La négociation d'un crédit immobilier passe essentiellement par la confiance que l'on procure à son banquier. Prenons un exemple, un de vos amis vient vous demander de lui prêter un peu d'argent. Comment allez-vous réagir? Essentiellement selon la confiance que vous avez en lui. Si vous savez pertinemment qu'il ne vous remboursera pas, alors j'imagine votre réaction : "Ah non désolé j'ai plus grand-chose ça va être difficile pour moi" et vous auriez surement raison. Dans l'autre sens, s'il vous a toujours inspiré confiance, vous n'aurez aucun mal à lui accorder ce crédit. Pour votre banquier c'est la même chose. C'est un humain et il a besoin de faire confiance à son client pour lui accorder de l'argent.
Alors la question c'est comment lui inspirer confiance? Sachant que pour lui, l'emprunteur idéal est un couple de moins de 40 ans, ayant un faible taux d'endettement (moins de 33%), des revenus confortables et un apport personnel intéressant. Tout simplement savoir se présenter sous son meilleur aspect. Même si tous ces critères ne sont pas remplis:
- présenter vous en costume ou en tenue correcte va déjà lui procurer un sentiment de confiance.
- Tenir un langage simple mais pas trop familier
- Avoir une attitude correcte
2ème point: Faites marcher la concurrence
Ici il faut s'interroger sur la nature même du métier de banquier? C'est un commerçant comme votre marchand de fleurs, il a besoin de clients pour faire marcher sa banque. Ainsi pour réussir à vous conserver ou vous attirer, il sera près à consentir un effort.
N'hésitez pas à vous renseigner dans différentes banques, sur internet notamment sur des sites de comparaisons de crédit ou encore dans des magazines. Trop de personnes pensent que les banquiers sont des voleurs tout simplement parce qu'ils n'ont pas su à la base, négocier leur crédit.
Ne vous faites pas avoir, informez-vous. C'est ce qui va vous permettre de constater si votre banque est faite pour vous ou si au contraire elle ne s'intéresse pas à vos intérêts.
3ème point: Faites jouer la corde sensible
La négociation est un art qui n'est pas innée mais qui reste accessible à chacun. Savoir sur quoi appuyez permet souvent de négocier tout ce que l'on veut. Cependant, la difficulté repose sur savoir sur quoi appuyer.
Si vous possédez déjà des produits et services dans une banque, utilisez les pour obtenir plus facilement un crédit et même pour le rendre moins couteux. Comment? Faites comprendre à votre banquier que vous êtes un bon client de la banque, que vous possédez déjà certaines de leurs offres et qu'il pourrait à ce titre vous accordez une meilleure offre. Exprimez lui également le fait qu'il serait dommage qu'il perde un client tel que vous, vue ce que vous possédez comme produits et que cela bénéficie à un autre établissement. Les banquiers, comme tout commerçant, ne sont généralement pas insensible à la perte d'argent et d'un client...
Dans le cas où vous possédez des produits et services dans une autre banque, jouez de la corde sensible et faites valoir que vous seriez sensible à un geste qui vous amenerais à souscrire ces produits et services dans votre nouvelle banque.
4ème point: Faites appel à un courtier
Vous sentez que la négociation n'est pas votre domaine ou vous n'avez tout simplement pas le temps d'effectuer tout ce travail de recherche? Passez par un courtier.
Ce sont dans la plupart des cas de bons professionnels qui font pour vous tout le travail de recherche. Grâce à leurs liens avec les banques, ils savent exactement où chercher, vers qui se tourner et surtout vous négocier les meilleurs tarifs.
Il n'est pas rare d'obtenir des crédits à taux bien moins élevé qu'on ne le pensait. Mais, il faut savoir que leur travail n'est pas gratuit et facture souvent des frais de dossier.
Renseignez vous auprès de l'AFIB , l'Association Française des Intermédiraires Bancaires. Cela vous donnera quelques renseignements à ce sujet.
5ème point: Disposez du prêt à taux Zéro
Ce prêt accordé par l'état, les municipalités et les organismes territoriaux, peut être d'un grand intérêt puisqu'il va vous permettre d'obtenir un apport personnel et ainsi négocier un meilleur taux.
Comme son nom l'indique il n'est pas soumis à intérêt. Cependant, des conditions de revenus sont exigées notamment.
Petite astuce : si votre femme est enceinte au moment de contracter un prêt à taux zéro, vous pouvez compter le futur bébé comme membre de votre foyer fiscal et ainsi obtenir 1 524 € de prêt supplémentaires.
6ème point: Négociez les frais de dossier
A chaque fois que vous contractez un crédit, les banques vous factures des frais de dossier. Ils correspondent à la création de votre dossier et à son suivi. Ils varient selon les banques mais peuvent représenter entre 0.4% et 1% du coût du prêt. (sur 4 à 5% ce n'est pas négligeable)
N'hésitez pas à les négocier, ils sont assez simple à réévaluer surtout si vous traitez directement avec votre banquier et que votre dossier ne présente pas de difficulté importante.
7ème point: Passez par un assureur
A chaque crédit, y est associé des assurances complémentaires. Cependant, ces assurances proposées par les banques sont dans la plupart des cas très onéreuses et ne tiennent pas compte de votre âge. Or, il faut savoir que dans ce domaine, les banques ne sont pas compétitives et sont souvent trop chères par rapport à des assureurs.
Ne contractez donc pas ces assurances avec la banque, mais contactez plutôt un professionnel de l'assurance qui vous proposera des offres bien plus intéressantes. Un bon moyen de réduire le coût de son prêt.
8ème point: Supprimez la clause de remboursement anticipé
Rembourser son crédit avant le terme prévu est possible, les banques ne peuvent d'ailleurs pas l'interdire. Cependant, il est courant qu'elles vous facturent des frais pour ce remboursement. Il existe quelques exceptions telles dans le cas d'une cessation d'activité forcée, du décès de l'emprunteur ou du changement du lieu d'activité professionnelle. Mais dans la plupart des cas, ces exceptions ne marchent pas.
Alors, négociez avec votre banquier pour faire supprimer cette clause avant la signature. Cela pourrait vous éviter des surprises...
9ème point: Optimisez la date de signature
Peu de personnes connaissent cette astuce. Selon votre date de signature de prêt et la signature de l'acte authentique pour votre bien immobilier, il se peut que vous payez des intérêts supplémentaires. Les banquiers n'expliquant pas toujours cette clause car pouvant être facteur de revenu pour eux.
Alors, pour ne pas être surpris, rapprochez au maximum la date de signature de l'acte authentique et celle du prêt. 1à 2 jours maximum et économisez ainsi des intérêts supplémentaires.
10ème point: Faites une simulation gratuite en ligne
C'est totalement gratuit et cela n'engage à rien. Faire une simulation gratuite va vous permettre ainsi d'arriver devant votre banquier avec une certaine connaissance du marché actuelle et ainsi pouvoir négocier bien plus facilement.
N'hésitez pas à le faire sur différents sites
Enfin, si je peux vous donner un dernier conseil, toujours prendre le temps de lire tout le contrat avant de le signer et ne pas hésiter à prendre conseils auprès de personnes spécialisée. Cela peut vous permettre d'éviter de nombreuses surprises...
samedi 28 novembre 2009
Comprendre le dispositif Scellier
Afin de relancer l'immobilier neuf durant la crise et compléter les dispositifs d'incitation à l'investissement locatif, le député François Scellier, a proposé dans la loi de finance 2009, un dispositif portant son nom et permettant de payer moins d'impôts. En voici quelques explications.
Le dispositif Scellier concerne l'acquisition d'un logement neuf achevé ou en VEFA (vente en état futur d'achèvement) entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
Cela concerne aussi la transformation d'un local en logement, la réhabilitation d'un logement, d'un appartement ou d'une maison individuelle et / ou la souscription de parts de SCPI (société civile de placement immobilier).
Cependant, il faut savoir que ce dispositif ne concerne malheureusement pas toutes la France. En effet, les logements doivent être situés en zones A, B1, B2 uniquement. La zone C ne rentrant pas dans les critères du dispositif
Enfin, le dispositif fonctionne jusqu'à un certain plafond de prix. Le prix maximum pour l'achat d'un bien neuf ou en VEFA retenu est de 300 000 €. Ce qui signifie que vous pouvez acquérir un bien ayant une valeur maximum de 300 000€ si vous souhaitez bénéficier de ce dispositif.
Il faut ajouter que cela ne concerne qu'un seul achat par année. En d'autres termes, vous pourriez bénéficier de ce dispositif sur 4 biens en 4 ans (1er janvier 2009-31 décembre 2012).
En cas d'achat avec travaux, on considère le prix de l'achat et des travaux réunis dans l'enveloppe de 300 000€.
Le dispositif fonctionne:
Alors, il faut savoir en premier lieu que la réduction d'impôt ne sera pas la même selon votre année d'acquisition.
Dans le cas où la réduction annuelle dépasserait le montant de l'impôt que vous payez, le montant non utilisé pourra venir en déduction des impôts à payer les 6 années suivantes. C'est à dire que si vous payez 5000 € d'impôt en 2010 et que vous percevez 6000 € durant cette même année, au titre des réductions d'impôt de ce dispositif, alors les 1000 € non utilisées (6000 - 5000) pourront être réutilisées jusqu'en 2016. Il faut savoir que c'est un avantage propre à ce dispositif, en effet, dans la majorité des cas, lorsque vous bénéficiez d'une réduction d'impôt plus importante que l'impôt que vous avez à payer, le montant non utilisé est généralement perdu...
Continuation de la réduction :
au-delà de la période obligatoire des 9 ans, l'investisseur pourra éventuellement accepter de continuer de louer par périodes de trois ans toujours dans le cadre du respect du plafond des loyers et des ressources du locataire, ainsi il bénéficiera d'une réduction annuelle supplémentaire de 2 % du prix d'achat pour une durée maximum de 6 ans.
Ainsi, si vous décidez par exemple de louer pendant une période de 15 ans au lieu de neuf ans, la réduction d'impôt ne sera plus de 25% pour un logement acquis en 2009 ou 2010, mais bien de 37%! (ou de 32% pour un logement acquis en 2011 ou 2012).
La réduction de l'impôt peut se cumuler avec la réduction spécifique de 26 % des loyers pour un logement de Robien en ZRR et celle de 30 % dans le secteur intermédiaire.
Cependant, il est impossible de cumuler l'avantage Scellier avec un investissement Malraux, Girardin ou Monuments Historiques, ni en Résidence de Tourisme.
Ce dispositif permet d'acquérir la même année un logement neuf et des parts de SCPI. Mais pour cela, il faut que le total des deux n'excède pas les 300 000 €, soit le plafond de ce dispositif.
De plus, les parts devront être conservées pendant un minimum de 5 ans.
Mais je ne m'étend pas trop sur ce sujet sachant qu'il s'agit d'un cas bien spécifique. Toutefois, si vous souhaitez de plus amples informations sur ce sujet, n'hésitez pas à nous contacter par e-mail à cette adresse immozonefr@voila.fr
Le dispositif Scellier a donc permis une certaine reprise d'activité dans le marché du neuf à l'heure où la crise était bien présente. Vous souhaitez baisser le montant de votre impôt? Alors n'hésitez pas, ce dispositif est unique et même inédit dans le monde de l'immobilier. En effet, les promoteurs, eux même, ne s'attendaient même pas à un tel dispositif. Mais malheureusement il a bel et bien une date de péremption. Dés 2011, il sera déjà légèrement moins intéressant et disparaitra en 2012. C'est donc le bon moment pour investir...
En annexe, je vous ajoute les plafonds de loyer selon les zones:
1er point: Les logements concernés
Le dispositif Scellier concerne l'acquisition d'un logement neuf achevé ou en VEFA (vente en état futur d'achèvement) entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
Cela concerne aussi la transformation d'un local en logement, la réhabilitation d'un logement, d'un appartement ou d'une maison individuelle et / ou la souscription de parts de SCPI (société civile de placement immobilier).
Cependant, il faut savoir que ce dispositif ne concerne malheureusement pas toutes la France. En effet, les logements doivent être situés en zones A, B1, B2 uniquement. La zone C ne rentrant pas dans les critères du dispositif
Enfin, le dispositif fonctionne jusqu'à un certain plafond de prix. Le prix maximum pour l'achat d'un bien neuf ou en VEFA retenu est de 300 000 €. Ce qui signifie que vous pouvez acquérir un bien ayant une valeur maximum de 300 000€ si vous souhaitez bénéficier de ce dispositif.
Il faut ajouter que cela ne concerne qu'un seul achat par année. En d'autres termes, vous pourriez bénéficier de ce dispositif sur 4 biens en 4 ans (1er janvier 2009-31 décembre 2012).
En cas d'achat avec travaux, on considère le prix de l'achat et des travaux réunis dans l'enveloppe de 300 000€.
2ème point: Les Conditions de location
Le dispositif fonctionne:
- pour toute location nue,
- pendant un minimum de 9 années
- à un locataire ne faisant pas partie de le famille
- dans le cadre d'une résidence principale
3ème point: La réduction d'impôt
Alors, il faut savoir en premier lieu que la réduction d'impôt ne sera pas la même selon votre année d'acquisition.
- 25 % du prix à hauteur maximum de 300 000 € pour un achat effectué en 2009 et/ou 2010, soit au maximum 75 000 €.
- Ce pourcentage sera ramené à 20 % pour les acquisitions en 2011 et/ou 2012 soit un maximum de 60 000 € (pour un achat à hauteur de 300 000€)
- au maximum 8 333 € par an pour un achat ou une construction en 2009 et/ou 2010,
- ou un maximum de 6 666€ par an pour des achats ou constructions en 2011 et/ou 2012.
Dans le cas où la réduction annuelle dépasserait le montant de l'impôt que vous payez, le montant non utilisé pourra venir en déduction des impôts à payer les 6 années suivantes. C'est à dire que si vous payez 5000 € d'impôt en 2010 et que vous percevez 6000 € durant cette même année, au titre des réductions d'impôt de ce dispositif, alors les 1000 € non utilisées (6000 - 5000) pourront être réutilisées jusqu'en 2016. Il faut savoir que c'est un avantage propre à ce dispositif, en effet, dans la majorité des cas, lorsque vous bénéficiez d'une réduction d'impôt plus importante que l'impôt que vous avez à payer, le montant non utilisé est généralement perdu...
Continuation de la réduction :
au-delà de la période obligatoire des 9 ans, l'investisseur pourra éventuellement accepter de continuer de louer par périodes de trois ans toujours dans le cadre du respect du plafond des loyers et des ressources du locataire, ainsi il bénéficiera d'une réduction annuelle supplémentaire de 2 % du prix d'achat pour une durée maximum de 6 ans.
Ainsi, si vous décidez par exemple de louer pendant une période de 15 ans au lieu de neuf ans, la réduction d'impôt ne sera plus de 25% pour un logement acquis en 2009 ou 2010, mais bien de 37%! (ou de 32% pour un logement acquis en 2011 ou 2012).
4ème Point: Le cumul possible avec d'autres avantages :
La réduction de l'impôt peut se cumuler avec la réduction spécifique de 26 % des loyers pour un logement de Robien en ZRR et celle de 30 % dans le secteur intermédiaire.
Cependant, il est impossible de cumuler l'avantage Scellier avec un investissement Malraux, Girardin ou Monuments Historiques, ni en Résidence de Tourisme.
5ème point: Dans le cadre des Sociétés civiles de placements immobiliers (SCPI)
Ce dispositif permet d'acquérir la même année un logement neuf et des parts de SCPI. Mais pour cela, il faut que le total des deux n'excède pas les 300 000 €, soit le plafond de ce dispositif.
De plus, les parts devront être conservées pendant un minimum de 5 ans.
Mais je ne m'étend pas trop sur ce sujet sachant qu'il s'agit d'un cas bien spécifique. Toutefois, si vous souhaitez de plus amples informations sur ce sujet, n'hésitez pas à nous contacter par e-mail à cette adresse immozonefr@voila.fr
Le dispositif Scellier a donc permis une certaine reprise d'activité dans le marché du neuf à l'heure où la crise était bien présente. Vous souhaitez baisser le montant de votre impôt? Alors n'hésitez pas, ce dispositif est unique et même inédit dans le monde de l'immobilier. En effet, les promoteurs, eux même, ne s'attendaient même pas à un tel dispositif. Mais malheureusement il a bel et bien une date de péremption. Dés 2011, il sera déjà légèrement moins intéressant et disparaitra en 2012. C'est donc le bon moment pour investir...
En annexe, je vous ajoute les plafonds de loyer selon les zones:
Les plafonds de loyers mensuels (hors charges) sont les suivants :
| Plafond de loyer au m² | |
|---|---|
| Zone A | 21,65 € |
| Zone B1 | 15,05 € |
| Zone B2 | 12,31 € |
mercredi 25 novembre 2009
Comment réussir son achat immobilier?
L'achat d'une maison n'étant pas un acte anodin, la somme déboursée représente généralement un investissement lourd. Le recours à un prêt est souvent nécessaire, ce qui engage à rembourser un emprunt sur une période plutôt longue. C'est bien pour cela que réaliser un achat dans l'immobilier ne doit pas être pris à la légère et surtout doit être bien réfléchi. Mais parfois, lors d'une visite, un bien peut paraitre bien entretenu, de bonne qualité et sans défaut apparent. Cependant, quelques semaines voire quelques mois après avoir réalisé l'achat, c'est là que l'on se rend compte que le bien n'est en faite pas si parfait que cela. Les tapisseries se décollent, les tâches d'humidité apparaissent, la porte du placard est difficile à ouvrir... Mais alors comment peut on éviter cela? Comment déceler les petits défauts qui pourraient avoir une incidence plus importante que l'on imagine lors de la visite... C'est à tout cela que cet article va tenter de répondre afin que vous puissiez réaliser un achat sans surprise....
1er point : Connaitre parfaitement son budget
La première règle avant de se lancer dans un achat immobilier est surement de savoir parfaitement l'étendue de son budget.
Pour cela, renseigner vous tout d'abord sur votre apport personnel. Cela constitue l'argent détenu par un acquéreur sans avoir recours à un emprunt. On pense à l'argent d'un compte courant, d'un compte épargne, d'un livret... Ainsi tout cet argent va vous permettre d'augmenter le budget total que vous allez pouvoir débourser pour l'achat de votre bien immobilier.
Allez ensuite faire un petit tour dans l'antre de votre conseiller financier pour qu'il voit avec vous le montant maximum du prêt que la banque est prête à vous consentir. La tendance actuel est à la reprise (mais est elle vraiment durable?) et les banques commencent à réaccorder des crédits. Grâce à cette information, vous allez pouvoir avoir une idée du budget que vous pourriez consentir.
Dernière idée en matière de prêt, renseigner vous sur les aides de l'état en allant sur le site de l'ADIL ici. On ne sait jamais, une petite aide supplémentaire est toujours la bienvenue.
Il faut de toute façon avoir à l'idée que le montant que vous allez pouvoir débourser ne sera pas nécessairement celui que vous allez payer. La maison de vos rêves peut être à un prix moins élevé que votre budget...
Tout cela vous amène normalement à connaître de façon assez précise l'étendue de votre budget. A cela, il faut désormais déduire les frais annexes à votre investissement. En effet peu de personne réalise cette déduction et s'engage dans un achat qui au final leur coute bien plus chère que prévu. Les frais annexes représente les frais de notaires, environ 3% dans le neuf et 7% dans l'ancien (n'hésitez pas à vous référer à l'article disponible sur ce blog sur la possibilité de baisser ses frais de notaire), ajouté à cela les commissions d'agences (seulement si vous passez par une agence), sans oublier les frais de déménagements, de travaux...
En réalisant cette petite étude, vous êtes désormais en mesure de dégager le budget maximal qui vous servira à payer votre maison, votre appartement ou votre terrain par exemple. Ainsi vous évitez la première surprise qui est plutôt d'ordre financière, qui consiste à se retrouver au final avec un achat qui aura couté plus que vous ne l'imaginiez...
2ème point: Connaitre vos critères principaux
Il est primordial pour réussir son achat, de savoir sur quel base vous allez débuter vos recherches. Pourquoi? Simplement pour savoir vers quoi se diriger. Sinon le risque est que ce soit la porte ouverte au mauvais investissement. Après attention, cela ne veut pas dire que vos critères ne pourront changer pendant vos recherches et au contraire. Mais délimiter des points importants n'est pas négligeable.
Pour cela, noter sur une feuille ce qui pour vous est le plus important. Le nombre de pièces, maison ou appartement, de plein pied ou sur plusieurs étages, avec ou sans jardin...
Ceci va notamment vous permettre de pouvoir cibler vos recherches plus précisément. De plus, cette petite étude n'est pas très longue à réaliser et peut vous permettre de gagner du temps une fois vos recherches démarrées...
3ème point: Connaitre le bien assez précisément
Acheter un bien n'est pas si difficile mais acheter un bien sans surprise est une chose bien plus compliqué. Pour cela, lorsque vous aurez trouvé le bien qui vous plaît, celui dans lequel vous vous verriez bien passer les 5, 10 voir 15 prochaines années, il y a quelques vérifications à faire avant de se lancer.
Tout d'abord, effectuez plusieurs contre-visite. C'est à dire qu'il ne faut surtout jamais s'engager dès la première visite. Pourquoi? Parce que une visite ne suffit tout simplement pas. Visitez le bien à des heures différentes pour détecter notamment la luminosité ou les petits défauts que vous auriez pu ne pas voir à votre première visite.
Ensuite, faites vous assister par un professionnel de l'immobilier et/ou du bâtiment. C'est le minimum pour détecter des défaut qui n'apparaîtraient pas au premier coup d'oeil. Par exemple, une poutre peut être en bon état apparent mais être totalement morte à l'intérieur. Et pour savoir si c'est le cas, un professionnel le saura. Sachez tout de même que la loi a rendu obligatoire lors d'une vente, la remise par le vendeur de diagnostiques techniques tels le DPE par exemple qui vous renseigne sur la consommation énergétique du bien.
Enfin, notez tout simplement sur une feuille ce qui vous plaît dans cette maison et au contraire ce qui vous ne plaît pas. Ainsi, sur un simple bout de papier, vous allez vous rendre compte précisément dans quel contexte vous allez bientôt être amené à vivre et si vous êtes totalement sur de votre futur investissement.
4ème point: Ne pas négliger le compromis
Ce document vous permet de sécuriser votre projet immobilier puisque vous allez dans un premier temps en quelques sortes vous réserver le bien. Ce document fixe également les conditions entre les parties (les conditions suspensives par exemple). Ainsi vous allez pouvoir négocier certaines clauses comme notamment la clause vous permettant de vous désister sans indemnité.
Ce contrat est donc très important, ne le négligez pas. De toutes façons, il y a une règle importante en droit, c'est de ne rien signer sans en avoir pris parfaitement connaissance.
Si je peux vous donner un dernier conseil, c'est simplement de passer par un intermédiaire comme par exemple un agent immobilier. En effet, un bon agent immobilier sera en mesure d'effectuer tous ces points avec vous et dans votre intérêt.
Voila, j'espère que cet article vous aidera dans votre projet et que vous serez ainsi en mesure de réussir votre achat immobilier
Vous avez besoin d'un renseignement?
Comme vous pouvez le remarquer, j'ai ajouté une rubrique à votre droite intitulée "Besoin d'un renseignement?"
Aujourd'hui avoir de bons conseils dans l'immobilier n'est pas chose facile. La conjoncture n'y est effectivement pas étrangère et les entreprises cherchant toujours à faire du profit peuvent parfois être amenées à prodiguer de mauvais conseils.
N'ayant pas d'objectifs de vente à respecter ou de chiffres d'affaires à atteindre, je n'aurais aucun avantages à vous faire perdre votre temps en essayant par tous les moyens de vous prodiguer de mauvais conseils afin que finissiez par acheter avec mes services.
C'est pour cela que je vous propose mon aide pour tout ce qui est du domaine de l'immobilier. Vous avez besoin d'un conseil, d'une astuce, d'un atout ou vous avez simplement une question, je suis là pour vous et à votre disposition pour vous aider et gratuitement bien évidement.
Alors pourquoi faire cela me direz-vous? Une simple raison. Je fais mes études dans l'immobilier et je me rends compte de la faible estime que les gens peuvent avoir des agents immobiliers ou des promoteurs par exemple. Cela est simplement dû au fait que certains (et attention ne jamais faire de généralités, pas tous. Il existe de très bons professionnels de l'immobilier) donnent des conseils afin que la personne s'attache leurs services et ainsi qu'ils réalisent un chiffre d'affaires important. Le problème? c'est que ces conseils sont parfois mauvais et poussent à réaliser un investissement que l'on ne peut qualifier de réussi...
Alors n'hésitez pas à me contacter à cette adresse pour tous renseignements:
immozonefr@voila.fr
Je me ferais un plaisir de vous répondre gratuitement par des vidéos explicatives ainsi qu'à l'aide éventuellement d'articles ou de liens sur le sujet.
A bientôt
Frédéric Martin
BoosterBlog
Aujourd'hui avoir de bons conseils dans l'immobilier n'est pas chose facile. La conjoncture n'y est effectivement pas étrangère et les entreprises cherchant toujours à faire du profit peuvent parfois être amenées à prodiguer de mauvais conseils.
N'ayant pas d'objectifs de vente à respecter ou de chiffres d'affaires à atteindre, je n'aurais aucun avantages à vous faire perdre votre temps en essayant par tous les moyens de vous prodiguer de mauvais conseils afin que finissiez par acheter avec mes services.
C'est pour cela que je vous propose mon aide pour tout ce qui est du domaine de l'immobilier. Vous avez besoin d'un conseil, d'une astuce, d'un atout ou vous avez simplement une question, je suis là pour vous et à votre disposition pour vous aider et gratuitement bien évidement.
Alors pourquoi faire cela me direz-vous? Une simple raison. Je fais mes études dans l'immobilier et je me rends compte de la faible estime que les gens peuvent avoir des agents immobiliers ou des promoteurs par exemple. Cela est simplement dû au fait que certains (et attention ne jamais faire de généralités, pas tous. Il existe de très bons professionnels de l'immobilier) donnent des conseils afin que la personne s'attache leurs services et ainsi qu'ils réalisent un chiffre d'affaires important. Le problème? c'est que ces conseils sont parfois mauvais et poussent à réaliser un investissement que l'on ne peut qualifier de réussi...
Alors n'hésitez pas à me contacter à cette adresse pour tous renseignements:
immozonefr@voila.fr
Je me ferais un plaisir de vous répondre gratuitement par des vidéos explicatives ainsi qu'à l'aide éventuellement d'articles ou de liens sur le sujet.
A bientôt
Frédéric Martin
BoosterBlog
dimanche 22 novembre 2009
Quels sont les points à vérifier avant un achat immobilier?
Nous sommes dans une période très favorable, pour envisager l’achat d’un bien IMMOBILIER, en raison de l’incidence de la crise financière mondiale, qui a mis un frein brutal à l’augmentation des prix .
Aujourd’hui, nous constatons une inversion du marché dans le sens de la baisse, certaines personnes sont amenées à vendre impérativement et rapidement, d’où une plus grande vulnérabilité en terme de prix ce qui est un réel avantage pour l’acheteur surtout quand ceux-ci se font plus rares…
Mais, l'achat d'un bien immobilier n'est pas un acte anodin. Il faut savoir déceler le vrai du faux, les petits points qu'il ne faut pas négliger sous peine de réaliser une mauvaise voire très mauvaise affaire.
Je vais donc vous expliquer ici les points à vérifier avant un achat afin de ne pas se faire avoir...
Dans le cas où votre achat se passe de particulier à particulier (sans passer par un intermédiaire comme un agent immobilier par exemple), vérifiez sur les actes de propriété que la personne que vous avez en face de vous est bien le propriétaire du bien que vous souhaitez acquérir. Il faut sa voir que dans le cas où vous achetez un bien à une personne qui n'est pas propriétaire, vous risquez de rencontrer des difficultés lorsque les vraies propriétaires se feront connaitre. Imaginez qu'ils ne souhaitent pas vendre... dans ce cas vous avez payé un bien que vous ne pouvez acquérir et bonne chance pour récupérer votre argent. Ce type d'arnaques peut être évitée en regardant bien le nom apparaissant sur le titre. N'hésitez pas à être trop curieux, cela peut vous éviter de mauvaises surprises.
Deuxièmement, dans le cas d'un achat en copropriété, vérifiez le règlement afin de voir s'il ne contient pas de dispositions trop contraignantes. Pour information, une disposition interdisant de détenir un animal est réputée non écrite (interdite), cependant il peut être stipulé que les animaux soient tenus en laisse dans la copropriété. Une copropriété trop contraignantes peut induire des frais importants non négligeables.
Enfin, vérifiez les diagnostiques devenus désormais obligatoires tels le DPE (diagnostiques de performances énergétiques) qui informent sur les consommations de chauffages notamment et sur la qualité d'énergivore du logement, ou encore le diagnostique amiantes, plomb... Ces diagnostiques ont une incidence importante et c'est bien pour cela qu'ils sont devenus obligatoires pour tout achat de biens immobiliers. Ils vous informent notamment sur les consommations que vous pourriez avoir une fois le logement acheté. Si le DPE classe le logement en G par exemple, n'hésitez surtout pas à partir en courant...
Vérifier le montant de la taxe d'habitations et de la taxe foncière qui seront à votre charge. (sauf si vous louez le bien, la taxe d'habitations étant à la charge du locataire.)
Prévoir les frais d'actes et éventuelles commissions d'agent immobiliers si vous passez par une agence. Je vous invite à vous reporter à l'article "Comment réduire ses frais de notaires" disponible sur ce blog, afin dé découvrir comment faire baisser le montant de ces frais.
Pour un logement récent, demandez le prix avec TVA comprise pour éviter toute mauvaise surprise. J'entends par ici, un bien revendu pour la première fois moins de cinq ans après son achèvement, la vente est soumise à la TVA et vous bénéficiez de frais réduits.
Enfin, dans une copropriété, renseignez vous sur les dernières dispositions votées en AG (assemblée générale) et celle à venir. Pour votre information, toutes dispositions votées avant l'acte de vente reste à la charge du vendeur et toutes dispositions votées après l'acte d'achat est cette fois-ci à votre charge. Cependant certaines dispositions peuvent cependant être à la charge des deux parties mais je ne m'étend pas trop sur le sujet sachant qu'un bon notaire doit normalement être en mesure de vous l'expliquer...
Une fois que votre contrat de vente est signé avec le vendeur, vous disposez d’un délai de 7 jours ouvrables pour vous rétracter à compter du lendemain de la réception du courrier. Ainsi si vous signez un vendredi par exemple, que vous recevez le courrier le lundi, vous avez le droit de vous rétracter (annuler la vente) jusqu'au lundi suivant. Dans le cas, où le lundi suivant est férié, le délai de rétractation coure-ra même jusqu'au mardi suivant.
Après ce délai, si vous souhaitez vous rétracter, vous devrez payer une somme pouvant aller jusqu'à 10% du prix du bien.
Cependant, il se peut qu'il existe des clauses dites suspensives qui peuvent prolonger en quelques sortes votre délai de rétractation. En effet, ces clauses ont pour but de vous protéger dans certains cas. Prenons celui du prêt, une clause suspensive d'obtention du prêt peut etre inséré dans le compromis. Cette clause signifie que la vente sera effective si vous obtenez le prêt. Mais dans le cas où vous auriez un refus de prêt, alors la vente serait annulée sans que vous n'ayez à débourser de somme compensatoire comme les 10% par exemple vue au-dessus. Il existe différents types de clauses facultatives telles l'obtention d'un permis de construire par exemple.
La proximité des commerces, les places de stationnements disponibles, les transports en commun... tous ces points sont d'une importance non négligeable afin d'éviter des surprises...
Vérifiez les différents projets dans le secteur du bien. Si une centrale nucléaire se construit à 200 mètres, reprenez vous à deux fois avant de vous lancer dans cet achat... Evidemment il s'agit d'un exemple peu envisageable mais un bar de nuit par exemple peut être assez nuisible et créer des troubles dont vous auriez pu vous passer. Normalement un agent immobilier est en mesure de répondre à votre question...
N'hésitez pas à questionner le voisinage. Cela peut être une très bonne source d'informations pour vous. En effet, cela peut vous permettre de connaître un peu l'ambiance avant d'acheter, de connaître les bons et les mauvais points du quartier, ou encore qui distribue les bonbons à Halloween...
N'oubliez pas que cet achat n'est pas un investissement anodin, il ne s'agit pas d'acheter un rasoir, et que vous allez peut-être habiter ce bien dans les prochains mois. Ne soyez pas trop exigent, le bien parfait n'existe malheureusement pas, mais soyez le suffisamment. Visiter le bien à des heures et des jours différents pour évaluer les éventuelles nuisances dues à une mauvaise isolation phonique ou au voisinage. En outre, rien n'interdit de se munir d'une boussole pour vérifier l'exposition des pièces.
Enfin, pour vérifier l'état du bien, faites appel à un professionnel du bâtiment. Cela est loin d'être inutile pour détecter d'éventuels défauts ou vices cachés. Par exemple, vérifiez bien l'état des poutres dans les vieilles maisons ou longères. Une poutre morte peut parfois avoir l'allure d'être en bon état mais être totalement rongée à l'intérieur...
Avec tout cela, vous ne partirez pas à l’aventure sans appuis, car vous aurez connaissance du cadre dans lequel vous allez vivre durant les prochaines années, ce qui pourra vous éviter de commettre une erreur préjudiciable.
BoosterBlog
Aujourd’hui, nous constatons une inversion du marché dans le sens de la baisse, certaines personnes sont amenées à vendre impérativement et rapidement, d’où une plus grande vulnérabilité en terme de prix ce qui est un réel avantage pour l’acheteur surtout quand ceux-ci se font plus rares…
Mais, l'achat d'un bien immobilier n'est pas un acte anodin. Il faut savoir déceler le vrai du faux, les petits points qu'il ne faut pas négliger sous peine de réaliser une mauvaise voire très mauvaise affaire.
Je vais donc vous expliquer ici les points à vérifier avant un achat afin de ne pas se faire avoir...
1er point: Vérifier les documents importants
Dans le cas où votre achat se passe de particulier à particulier (sans passer par un intermédiaire comme un agent immobilier par exemple), vérifiez sur les actes de propriété que la personne que vous avez en face de vous est bien le propriétaire du bien que vous souhaitez acquérir. Il faut sa voir que dans le cas où vous achetez un bien à une personne qui n'est pas propriétaire, vous risquez de rencontrer des difficultés lorsque les vraies propriétaires se feront connaitre. Imaginez qu'ils ne souhaitent pas vendre... dans ce cas vous avez payé un bien que vous ne pouvez acquérir et bonne chance pour récupérer votre argent. Ce type d'arnaques peut être évitée en regardant bien le nom apparaissant sur le titre. N'hésitez pas à être trop curieux, cela peut vous éviter de mauvaises surprises.
Deuxièmement, dans le cas d'un achat en copropriété, vérifiez le règlement afin de voir s'il ne contient pas de dispositions trop contraignantes. Pour information, une disposition interdisant de détenir un animal est réputée non écrite (interdite), cependant il peut être stipulé que les animaux soient tenus en laisse dans la copropriété. Une copropriété trop contraignantes peut induire des frais importants non négligeables.
Enfin, vérifiez les diagnostiques devenus désormais obligatoires tels le DPE (diagnostiques de performances énergétiques) qui informent sur les consommations de chauffages notamment et sur la qualité d'énergivore du logement, ou encore le diagnostique amiantes, plomb... Ces diagnostiques ont une incidence importante et c'est bien pour cela qu'ils sont devenus obligatoires pour tout achat de biens immobiliers. Ils vous informent notamment sur les consommations que vous pourriez avoir une fois le logement acheté. Si le DPE classe le logement en G par exemple, n'hésitez surtout pas à partir en courant...
2ème point: Avoir à l'esprit l'étendue des frais une fois le logement acquis.
Vérifier le montant de la taxe d'habitations et de la taxe foncière qui seront à votre charge. (sauf si vous louez le bien, la taxe d'habitations étant à la charge du locataire.)
Prévoir les frais d'actes et éventuelles commissions d'agent immobiliers si vous passez par une agence. Je vous invite à vous reporter à l'article "Comment réduire ses frais de notaires" disponible sur ce blog, afin dé découvrir comment faire baisser le montant de ces frais.
Pour un logement récent, demandez le prix avec TVA comprise pour éviter toute mauvaise surprise. J'entends par ici, un bien revendu pour la première fois moins de cinq ans après son achèvement, la vente est soumise à la TVA et vous bénéficiez de frais réduits.
Enfin, dans une copropriété, renseignez vous sur les dernières dispositions votées en AG (assemblée générale) et celle à venir. Pour votre information, toutes dispositions votées avant l'acte de vente reste à la charge du vendeur et toutes dispositions votées après l'acte d'achat est cette fois-ci à votre charge. Cependant certaines dispositions peuvent cependant être à la charge des deux parties mais je ne m'étend pas trop sur le sujet sachant qu'un bon notaire doit normalement être en mesure de vous l'expliquer...
3ème point: les dispositions du contrat
Une fois que votre contrat de vente est signé avec le vendeur, vous disposez d’un délai de 7 jours ouvrables pour vous rétracter à compter du lendemain de la réception du courrier. Ainsi si vous signez un vendredi par exemple, que vous recevez le courrier le lundi, vous avez le droit de vous rétracter (annuler la vente) jusqu'au lundi suivant. Dans le cas, où le lundi suivant est férié, le délai de rétractation coure-ra même jusqu'au mardi suivant.
Après ce délai, si vous souhaitez vous rétracter, vous devrez payer une somme pouvant aller jusqu'à 10% du prix du bien.
Cependant, il se peut qu'il existe des clauses dites suspensives qui peuvent prolonger en quelques sortes votre délai de rétractation. En effet, ces clauses ont pour but de vous protéger dans certains cas. Prenons celui du prêt, une clause suspensive d'obtention du prêt peut etre inséré dans le compromis. Cette clause signifie que la vente sera effective si vous obtenez le prêt. Mais dans le cas où vous auriez un refus de prêt, alors la vente serait annulée sans que vous n'ayez à débourser de somme compensatoire comme les 10% par exemple vue au-dessus. Il existe différents types de clauses facultatives telles l'obtention d'un permis de construire par exemple.
4ème point: Prendre en compte l'environnement du bien
La proximité des commerces, les places de stationnements disponibles, les transports en commun... tous ces points sont d'une importance non négligeable afin d'éviter des surprises...
Vérifiez les différents projets dans le secteur du bien. Si une centrale nucléaire se construit à 200 mètres, reprenez vous à deux fois avant de vous lancer dans cet achat... Evidemment il s'agit d'un exemple peu envisageable mais un bar de nuit par exemple peut être assez nuisible et créer des troubles dont vous auriez pu vous passer. Normalement un agent immobilier est en mesure de répondre à votre question...
N'hésitez pas à questionner le voisinage. Cela peut être une très bonne source d'informations pour vous. En effet, cela peut vous permettre de connaître un peu l'ambiance avant d'acheter, de connaître les bons et les mauvais points du quartier, ou encore qui distribue les bonbons à Halloween...
5ème Point: Faire une visite précise du bien
N'oubliez pas que cet achat n'est pas un investissement anodin, il ne s'agit pas d'acheter un rasoir, et que vous allez peut-être habiter ce bien dans les prochains mois. Ne soyez pas trop exigent, le bien parfait n'existe malheureusement pas, mais soyez le suffisamment. Visiter le bien à des heures et des jours différents pour évaluer les éventuelles nuisances dues à une mauvaise isolation phonique ou au voisinage. En outre, rien n'interdit de se munir d'une boussole pour vérifier l'exposition des pièces.
Enfin, pour vérifier l'état du bien, faites appel à un professionnel du bâtiment. Cela est loin d'être inutile pour détecter d'éventuels défauts ou vices cachés. Par exemple, vérifiez bien l'état des poutres dans les vieilles maisons ou longères. Une poutre morte peut parfois avoir l'allure d'être en bon état mais être totalement rongée à l'intérieur...
Conclusion
Avec tout cela, vous ne partirez pas à l’aventure sans appuis, car vous aurez connaissance du cadre dans lequel vous allez vivre durant les prochaines années, ce qui pourra vous éviter de commettre une erreur préjudiciable.
BoosterBlog
Astuces impôts
Bonjour à tous,
Je vous informe de l'ouverture d'un nouveau blog qui peut éventuellement vous intéresser.
"Vous avez des questions quant à vos impôts ? Vous souhaitez connaître des astuces LEGALES afin de réduire ces charges ? Ce blog est conçu pour vous..."
N'hésitez pas à y faire un tour ici, on y apprend des choses intéressantes...
Bonne journée
BoosterBlog
Je vous informe de l'ouverture d'un nouveau blog qui peut éventuellement vous intéresser.
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Bonne journée
BoosterBlog
mercredi 18 novembre 2009
Comment réduire ses frais de notaire lors d'un achat?
Dans l'immobilier ancien, les frais de notaire s'élèvent environ à 7% du prix d’achat de votre maison ou de votre appartement. Ceci représente un coût supplémentaire non négligeable que nombre d'entre vous aimeriez voir disparaitre. Il faut savoir tout de même qu'une grande partie de ces frais ne vont pas dans la poche de votre Notaire mais bien dans les caisses de l'état. Et oui, on peut diviser les frais de notaire en trois parties:
Si pour votre achat immobilier vous passez par les services d’une agence immobilière (ce qui est conseillé sur un plan juridique), il vous est possible de déduire les frais d’agence immobilière des frais de notaire.
Sur le mandat de vente établit par l’agent immobilier, il est normalement précisé si c’est l’acquéreur ou le vendeur qui paye les frais d’agence. Il faut que ce soit l’acquéreur qui paye les frais d’agence.
Dans le cas contraire, si vous avez signé un mandat avec une agence et qu'il est inscrit que le vendeur paye les frais d'agences, demandez à l’agent immobilier de refaire un mandat en stipulant que c’est l’acquéreur qui règlera les frais de l’agence immobilière. Cela ne change strictement rien pour le vendeur, qui aura toujours le même prix net vendeur (c'est à dire le prix qu'il touchera pour la vente de la maison), ni pour l’agent immobilier, qui aura toujours la même commission lorsque la vente sera effectivement conclue.
Ainsi, en ayant les frais d’agence à votre charge, lors de l’établissement du compromis de vente chez le notaire, vous indiquerez bien que vous payez le prix de la maison ou de l’appartement en net vendeur et que vous payez les frais d’agence séparément. De cette manière vous ne payerez les frais de notaire que sur le prix net vendeur et non sur le prix du bien immobilier avec frais d'agence inclus. La base de calcul étant différente, les frais de notaire seront par conséquent moins élevé.
Prenons un exemple, pour un appartement au prix net vendeur de 200 000 € et avec des frais d’agence de 15 000 €, voici le calcul des frais de notaire (environ 7%) dans les deux cas :
* Montant des frais de notaire sur le prix de vente frais d’agence inclus : 15050 €.
* Montant des frais de notaire sur le prix net vendeur et frais d’agence payés séparément par l’acquéreur : 14 000 €.
L'économie réalisée sera ainsi de plus de 1 000 € sur les frais de notaire de votre achat immobilier.
Ainsi, vous pouvez donc déduire du prix de vente la valeur de la cuisine équipée, de l’électroménager et autres mobiliers et équipements qui sont inclus dans la vente (meubles, lustres, etc.). Pour cela, il suffit de faire faire une estimation de la valeur de ces équipements en se basant sur leur facture et date d’achat.
Après calcul de la réduction des frais de notaire :vous ne payerez plus "que" 13 300 € de frais de notaire au lieu des 14 000 € prévus si vous incluez le tout dans la vente.
En résumé, pour réduire ses frais de notaire, il faut donc :
* Payez vous même les frais d’agence immobilière séparément
* Indiquez dans le compromis de vente le prix net vendeur (et le paiement séparé des frais d’agence)
* Faire la séparation achat immobilier / achat de mobilier (cuisine, meubles, électroménager, etc.)
Ces deux astuces vous permettent de réduire sensiblement vos frais de notaire. Dans notre exemple, cela représente une réduction de 1 750 € (13 300 € au lieu de 15 050€). L’économie réalisée sera d’autant plus grande si les frais de l’agence immobilière et/ou la valeur du mobilier sont plus élevés. Vous diminuez ainsi le coût total de votre achat immobilier.
source: immobilier-danger
BoosterBlog
- Les frais de mutations pour environ 5% de la vente
- Les débours qui correspondent à la collecte de pièce d'état civil ou encore de documents d'urbanismes.
- Les émoluments que l'on peut qualifier de rémunération du notaire qui représente moins d'1% de la vente.
Ne pas inclure les frais d’agence immobilière
Si pour votre achat immobilier vous passez par les services d’une agence immobilière (ce qui est conseillé sur un plan juridique), il vous est possible de déduire les frais d’agence immobilière des frais de notaire.
Sur le mandat de vente établit par l’agent immobilier, il est normalement précisé si c’est l’acquéreur ou le vendeur qui paye les frais d’agence. Il faut que ce soit l’acquéreur qui paye les frais d’agence.
Dans le cas contraire, si vous avez signé un mandat avec une agence et qu'il est inscrit que le vendeur paye les frais d'agences, demandez à l’agent immobilier de refaire un mandat en stipulant que c’est l’acquéreur qui règlera les frais de l’agence immobilière. Cela ne change strictement rien pour le vendeur, qui aura toujours le même prix net vendeur (c'est à dire le prix qu'il touchera pour la vente de la maison), ni pour l’agent immobilier, qui aura toujours la même commission lorsque la vente sera effectivement conclue.
Ainsi, en ayant les frais d’agence à votre charge, lors de l’établissement du compromis de vente chez le notaire, vous indiquerez bien que vous payez le prix de la maison ou de l’appartement en net vendeur et que vous payez les frais d’agence séparément. De cette manière vous ne payerez les frais de notaire que sur le prix net vendeur et non sur le prix du bien immobilier avec frais d'agence inclus. La base de calcul étant différente, les frais de notaire seront par conséquent moins élevé.
Prenons un exemple, pour un appartement au prix net vendeur de 200 000 € et avec des frais d’agence de 15 000 €, voici le calcul des frais de notaire (environ 7%) dans les deux cas :
* Montant des frais de notaire sur le prix de vente frais d’agence inclus : 15050 €.
* Montant des frais de notaire sur le prix net vendeur et frais d’agence payés séparément par l’acquéreur : 14 000 €.
L'économie réalisée sera ainsi de plus de 1 000 € sur les frais de notaire de votre achat immobilier.
Séparer l’achat immobilier et l’achat de mobilier
Une autre astuce totalement légale concerne la distinction entre mobilier et immobilier. En effet, il faut savoir que les frais de notaire ne sont imputables que sur l'achat d'un bien immobilier tel un studio, un appartement ou une maison par exemple. Or les équipements intérieurs dit mobilier, ne rentre pas dans ces frais.
Ainsi, vous pouvez donc déduire du prix de vente la valeur de la cuisine équipée, de l’électroménager et autres mobiliers et équipements qui sont inclus dans la vente (meubles, lustres, etc.). Pour cela, il suffit de faire faire une estimation de la valeur de ces équipements en se basant sur leur facture et date d’achat.
Or la plupart du temps, lors d'un achat, le mobilier est intégré au prix de vente d'un bien et ainsi les frais de notaire sont calculés dessus augmentant par conséquent le prix à payer. Pour que les frais de notaire ne prennent pas en compte la valeur de la cuisine et du mobilier, il faut faire la distinction entre l'immobilier et le mobilier. Stipulez par exemple que vous achetez une maison ou un appartement au prix de 180 000 € et 20 000 € de mobiliers.
Après calcul de la réduction des frais de notaire :vous ne payerez plus "que" 13 300 € de frais de notaire au lieu des 14 000 € prévus si vous incluez le tout dans la vente.
En résumé, pour réduire ses frais de notaire, il faut donc :
* Payez vous même les frais d’agence immobilière séparément
* Indiquez dans le compromis de vente le prix net vendeur (et le paiement séparé des frais d’agence)
* Faire la séparation achat immobilier / achat de mobilier (cuisine, meubles, électroménager, etc.)
Ces deux astuces vous permettent de réduire sensiblement vos frais de notaire. Dans notre exemple, cela représente une réduction de 1 750 € (13 300 € au lieu de 15 050€). L’économie réalisée sera d’autant plus grande si les frais de l’agence immobilière et/ou la valeur du mobilier sont plus élevés. Vous diminuez ainsi le coût total de votre achat immobilier.
source: immobilier-danger
BoosterBlog
lundi 16 novembre 2009
La location "nue" ou non meublée, droits et obligations
Qu'est ce que la location "nue"?
Il s'agit de la location d’un bien immobilier non meublé ou vide, soumis à la loi du 6 juillet 1989, par opposition à la location en meublé soumis au code civil.
Quelles sont les droits d'un propriétaire Bailleur?
Le droit de délivrer congé à la fin du bail dans le respect des conditions de la loi du 6 Juillet 1989.
Notons pour terminer que la délivrance d'un congé reste réglementé et notamment en ce qui concerne les délais pour les mettre en oeuvre...
- Quelles sont les obligations d'un propriétaire Bailleur?
En premier lieu, il doit délivrer un logement décent, ce qui signifie que le logement ne doit pas laisser « apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ». C'est issue de la loi SRU Les critères de décence feront l'objet d'un prochain article, mais dans l'attente de celui-ci, je vous invite à vous renseigner ici.
Il doit également délivrer les équipements mentionnés au contrat de bail en bon état de fonctionnement. L'état des lieux dit "contradictoire", c'est à dire en présence des deux parties et signé des deux parties, étant notamment là pour le confirmer.
Il doit ensuite remettre au locataire un dossier de diagnostiques techniques annexé au bail, ainsi qu'une notice d'information indiquant les modalités de réception des services de télévision dans l'immeuble.
L'une des obligations la plus importante est de garantir "la jouissance paisible du logement". Par cela, on entend que le Bailleur ou des tiers ne doivent pas troubler l'occupation du logement par le locataire. Par exemple, un propriétaire bailleur ne pourrait entrer dans le logement sans un accord du locataire. Ceci faisant notamment partie des droits du locataire...
Le propriétaire Bailleur se doit d'entretenir le logement. Concrètement il s'agit des grosses réparations. Le locataire se chargeant des autres opérations d'entretiens (il s'agit de l'une de ses obligations...)
Enfin, le propriétaire Bailleur se doit de remettre des quittances de loyers (ou une agence dans le cas où le propriétaire lui a laissé la gestion du bien) à son locataire et surtout gratuitement. La quittance doit préciser le détail des sommes versées par le locataire, en distinguant le loyer et les charges. Par ailleurs, lorsque le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur (ou l'agence) est tenu de délivrer un reçu.
Quelles sont les droits d'un locataire?
Le contrat de location est le premier droit du locataire. Appelé Bail, le contrat de location doit contenir la durée du contrat, le montant du loyer et des charges ainsi que le dépôt de garantie.
L’état des lieux est le deuxième droit du locataire. Même si la loi ne prévoit pas la présence d’une agence ou d’un huissier, l’état des lieux est réglementé par le Code civil. Il est conseillé au nouveau locataire de vérifier tous les points sensibles d’un logement ( plafonds, murs, moquettes, papiers peints, chasse d’eau, portes, …etc ). Le nouveau locataire doit être très vigilent lors de l’établissement de l’état des lieux car à sa sortie un nouvel état des lieux sera établi et comparé au premier. Toute dégradation en dehors de la vétusté normale sera à la charge du locataire sortant.
Les charges locatives sont diverses. Mais elles sont limitées toutefois à l’entretien courant du logement. Changer une ampoule électrique ou un joint de la chasse d’eau qui fuit sont des charges locatives qui sont à la charge du locataire occupant le logement concerné. Par exemple, le ramonage d’une cheminée doit être payé par le locataire. Par contre, le changement d’un chauffe-eau inutilisable est à la charge du propriétaire.
Les charges locatives acquittées par le locataire sous la forme d’une provision, doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle. Si la somme versée dépasse le montant des charges locatives, le propriétaire doit rembourser la différence. Mais c’est au locataire de demander la régularisation des charges chaque année. La plupart des agences immobilières procèdent à la régularisation annuelle des charges locatives.
Avoir la garantie d'une "jouissance paisible du logement" de la part du propriétaire bailleur fait également partie des droits d'un locataire. Un propriétaire Bailleur ne peut par exemple pas entrer dans le logement sans l'accord du locataire.
- Quelles sont les obligations d'un locataire.
La principale obligation est l’acquittement du loyer mensuel. En cas de non paiement du loyer, le locataire perd tous ses droits. En cas de litige avec le propriétaire, le locataire peut verser son loyer à un organisme agrémenté qui garde le loyer pendant le règlement du litige. Le locataire ne perd donc plus ses droits.
L’assurance du logement est une autre obligation du locataire. Dans le cas contraire, le propriétaire peut annuler le bail sans délai. Il en va de la sûreté de son logement contre le feu ou le dégât des eaux.
"User paisiblement des lieux loués" fait également partie de ses obligations. Le locataire doit donc user du bien en bon père de famille, c'est-à-dire en respectant le voisinage et la destination du local.
De plus, le locataire doit répondre des éventuelles dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux loués dont un locataire à la jouissance exclusive. Cependant, le locataire pourra se dégager de toutes responsabilités s'il est capable de prouver que cela est intervenue par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fais d'un tiers.
Comme vue précédemment, le locataire se doit également d'entretenir les lieux en effectuant un entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat.
Il se doit également de laisser exécuter les travaux d'améliorations des parties communes ou privatives de l'immeuble. Cependant, dans le cas où ces travaux durent plus de 40 jours, le code civil permet au locataire de négocier avec le bailleur une baisse de son loyer.
Il s'interdit également de transformer les lieux sans accord écrit du propriétaire Bailleur. Cependant, il peut toujours effectuer des aménagements telles le changement du papier peint par un autre par exemple.
Enfin, le congé donné au propriétaire doit être présent dans le bail ainsi que le montant du dépôt de garantie (Aujourd'hui représentant un mois de loyer hors charges).
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