Comment réussir son achat immobilier?

L'achat d'une maison n'étant pas un acte anodin, la somme déboursée représente généralement un investissement lourd. Le recours à un prêt est souvent nécessaire, ce qui engage à rembourser un emprunt sur une période plutôt longue. C'est bien pour cela que réaliser un achat dans l'immobilier ne doit pas être pris à la légère et surtout doit être bien réfléchi. Mais parfois, lors d'une visite, un bien peut paraitre bien entretenu, de bonne qualité et sans défaut apparent. Cependant, quelques semaines voire quelques mois après avoir réalisé l'achat, c'est là que l'on se rend compte que le bien n'est en faite pas si parfait que cela. Les tapisseries se décollent, les tâches d'humidité apparaissent, la porte du placard est difficile à ouvrir... Mais alors comment peut on éviter cela? Comment déceler les petits défauts qui pourraient avoir une incidence plus importante que l'on imagine lors de la visite... C'est à tout cela que cet article va tenter de répondre afin que vous puissiez réaliser un achat sans surprise....

1er point : Connaitre parfaitement son budget

La première règle avant de se lancer dans un achat immobilier est surement de savoir parfaitement l'étendue de son budget.

Pour cela, renseigner vous tout d'abord sur votre apport personnel. Cela constitue l'argent détenu par un acquéreur sans avoir recours à un emprunt. On pense à l'argent d'un compte courant, d'un compte épargne, d'un livret... Ainsi tout cet argent va vous permettre d'augmenter le budget total que vous allez pouvoir débourser pour l'achat de votre bien immobilier.

Allez ensuite faire un petit tour dans l'antre de votre conseiller financier pour qu'il voit avec vous le montant maximum du prêt que la banque est prête à vous consentir. La tendance actuel est à la reprise (mais est elle vraiment durable?) et les banques commencent à réaccorder des crédits. Grâce à cette information, vous allez pouvoir avoir une idée du budget que vous pourriez consentir.

Dernière idée en matière de prêt, renseigner vous sur les aides de l'état en allant sur le site de l'ADIL ici. On ne sait jamais, une petite aide supplémentaire est toujours la bienvenue.

Il faut de toute façon avoir à l'idée que le montant que vous allez pouvoir débourser ne sera pas nécessairement celui que vous allez payer. La maison de vos rêves peut être à un prix moins élevé que votre budget...

Tout cela vous amène normalement à connaître de façon assez précise l'étendue de votre budget. A cela, il faut désormais déduire les frais annexes à votre investissement. En effet peu de personne réalise cette déduction et s'engage dans un achat qui au final leur coute bien plus chère que prévu. Les frais annexes représente les frais de notaires, environ 3% dans le neuf et 7% dans l'ancien (n'hésitez pas à vous référer à l'article disponible sur ce blog sur la possibilité de baisser ses frais de notaire), ajouté à cela les commissions d'agences (seulement si vous passez par une agence), sans oublier les frais de déménagements, de travaux...

En réalisant cette petite étude, vous êtes désormais en mesure de dégager le budget maximal qui vous servira à payer votre maison, votre appartement ou votre terrain par exemple. Ainsi vous évitez la première surprise qui est plutôt d'ordre financière, qui consiste à se retrouver au final avec un achat qui aura couté plus que vous ne l'imaginiez...

2ème point: Connaitre vos critères principaux

Il est primordial pour réussir son achat, de savoir sur quel base vous allez débuter vos recherches. Pourquoi? Simplement pour savoir vers quoi se diriger. Sinon le risque est que ce soit la porte ouverte au mauvais investissement. Après attention, cela ne veut pas dire que vos critères ne pourront changer pendant vos recherches et au contraire. Mais délimiter des points importants n'est pas négligeable.

Pour cela, noter sur une feuille ce qui pour vous est le plus important. Le nombre de pièces, maison ou appartement, de plein pied ou sur plusieurs étages, avec ou sans jardin...

Ceci va notamment vous permettre de pouvoir cibler vos recherches plus précisément. De plus, cette petite étude n'est pas très longue à réaliser et peut vous permettre de gagner du temps une fois vos recherches démarrées...

3ème point: Connaitre le bien assez précisément

Acheter un bien n'est pas si difficile mais acheter un bien sans surprise est une chose bien plus compliqué. Pour cela, lorsque vous aurez trouvé le bien qui vous plaît, celui dans lequel vous vous verriez bien passer les 5, 10 voir 15 prochaines années, il y a quelques vérifications à faire avant de se lancer.

Tout d'abord, effectuez plusieurs contre-visite. C'est à dire qu'il ne faut surtout jamais s'engager dès la première visite. Pourquoi? Parce que une visite ne suffit tout simplement pas. Visitez le bien à des heures différentes pour détecter notamment la luminosité ou les petits défauts que vous auriez pu ne pas voir à votre première visite.

Ensuite, faites vous assister par un professionnel de l'immobilier et/ou du bâtiment. C'est le minimum pour détecter des défaut qui n'apparaîtraient pas au premier coup d'oeil. Par exemple, une poutre peut être en bon état apparent mais être totalement morte à l'intérieur. Et pour savoir si c'est le cas, un professionnel le saura. Sachez tout de même que la loi a rendu obligatoire lors d'une vente, la remise par le vendeur de diagnostiques techniques tels le DPE par exemple qui vous renseigne sur la consommation énergétique du bien.

Enfin, notez tout simplement sur une feuille ce qui vous plaît dans cette maison et au contraire ce qui vous ne plaît pas. Ainsi, sur un simple bout de papier, vous allez vous rendre compte précisément dans quel contexte vous allez bientôt être amené à vivre et si vous êtes totalement sur de votre futur investissement.

4ème point: Ne pas négliger le compromis

Ce document vous permet de sécuriser votre projet immobilier puisque vous allez dans un premier temps en quelques sortes vous réserver le bien. Ce document fixe également les conditions entre les parties (les conditions suspensives par exemple). Ainsi vous allez pouvoir négocier certaines clauses comme notamment la clause vous permettant de vous désister sans indemnité.

Ce contrat est donc très important, ne le négligez pas. De toutes façons, il y a une règle importante en droit, c'est de ne rien signer sans en avoir pris parfaitement connaissance.

Si je peux vous donner un dernier conseil, c'est simplement de passer par un intermédiaire comme par exemple un agent immobilier. En effet, un bon agent immobilier sera en mesure d'effectuer tous ces points avec vous et dans votre intérêt.

Voila, j'espère que cet article vous aidera dans votre projet et que vous serez ainsi en mesure de réussir votre achat immobilier

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Quels sont les points à vérifier avant un achat immobilier?

Nous sommes dans une période très favorable, pour envisager l’achat d’un bien IMMOBILIER, en raison de l’incidence de la crise financière mondiale, qui a mis un frein brutal à l’augmentation des prix .

Aujourd’hui, nous constatons une inversion du marché dans le sens de la baisse, certaines personnes sont amenées à vendre impérativement et rapidement, d’où une plus grande vulnérabilité en terme de prix ce qui est un réel avantage pour l’acheteur surtout quand ceux-ci se font plus rares…

Mais, l'achat d'un bien immobilier n'est pas un acte anodin. Il faut savoir déceler le vrai du faux, les petits points qu'il ne faut pas négliger sous peine de réaliser une mauvaise voire très mauvaise affaire.

Je vais donc vous expliquer ici les points à vérifier avant un achat afin de ne pas se faire avoir...

1er point: Vérifier les documents importants

Dans le cas où votre achat se passe de particulier à particulier (sans passer par un intermédiaire comme un agent immobilier par exemple), vérifiez sur les actes de propriété que la personne que vous avez en face de vous est bien le propriétaire du bien que vous souhaitez acquérir. Il faut sa voir que dans le cas où vous achetez un bien à une personne qui n'est pas propriétaire, vous risquez de rencontrer des difficultés lorsque les vraies propriétaires se feront connaitre. Imaginez qu'ils ne souhaitent pas vendre... dans ce cas vous avez payé un bien que vous ne pouvez acquérir et bonne chance pour récupérer votre argent. Ce type d'arnaques peut être évitée en regardant bien le nom apparaissant sur le titre. N'hésitez pas à être trop curieux, cela peut vous éviter de mauvaises surprises.

Deuxièmement, dans le cas d'un achat en copropriété, vérifiez le règlement afin de voir s'il ne contient pas de dispositions trop contraignantes. Pour information, une disposition interdisant de détenir un animal est réputée non écrite (interdite), cependant il peut être stipulé que les animaux soient tenus en laisse dans la copropriété. Une copropriété trop contraignantes peut induire des frais importants non négligeables.

Enfin, vérifiez les diagnostiques devenus désormais obligatoires tels le DPE (diagnostiques de performances énergétiques) qui informent sur les consommations de chauffages notamment et sur la qualité d'énergivore du logement, ou encore le diagnostique amiantes, plomb... Ces diagnostiques ont une incidence importante et c'est bien pour cela qu'ils sont devenus obligatoires pour tout achat de biens immobiliers. Ils vous informent notamment sur les consommations que vous pourriez avoir une fois le logement acheté. Si le DPE classe le logement en G par exemple, n'hésitez surtout pas à partir en courant...

2ème point: Avoir à l'esprit l'étendue des frais une fois le logement acquis.

Vérifier le montant de la taxe d'habitations et de la taxe foncière qui seront à votre charge. (sauf si vous louez le bien, la taxe d'habitations étant à la charge du locataire.)

Prévoir les frais d'actes et éventuelles commissions d'agent immobiliers si vous passez par une agence. Je vous invite à vous reporter à l'article "Comment réduire ses frais de notaires" disponible sur ce blog, afin dé découvrir comment faire baisser le montant de ces frais.

Pour un logement récent, demandez le prix avec TVA comprise pour éviter toute mauvaise surprise. J'entends par ici, un bien revendu pour la première fois moins de cinq ans après son achèvement, la vente est soumise à la TVA et vous bénéficiez de frais réduits.

Enfin, dans une copropriété, renseignez vous sur les dernières dispositions votées en AG (assemblée générale) et celle à venir. Pour votre information, toutes dispositions votées avant l'acte de vente reste à la charge du vendeur et toutes dispositions votées après l'acte d'achat est cette fois-ci à votre charge. Cependant certaines dispositions peuvent cependant être à la charge des deux parties mais je ne m'étend pas trop sur le sujet sachant qu'un bon notaire doit normalement être en mesure de vous l'expliquer...

3ème point: les dispositions du contrat

Une fois que votre contrat de vente est signé avec le vendeur, vous disposez d’un délai de 7 jours ouvrables pour vous rétracter à compter du lendemain de la réception du courrier. Ainsi si vous signez un vendredi par exemple, que vous recevez le courrier le lundi, vous avez le droit de vous rétracter (annuler la vente) jusqu'au lundi suivant. Dans le cas, où le lundi suivant est férié, le délai de rétractation coure-ra même jusqu'au mardi suivant.

Après ce délai, si vous souhaitez vous rétracter, vous devrez payer une somme pouvant aller jusqu'à 10% du prix du bien.

Cependant, il se peut qu'il existe des clauses dites suspensives qui peuvent prolonger en quelques sortes votre délai de rétractation. En effet, ces clauses ont pour but de vous protéger dans certains cas. Prenons celui du prêt, une clause suspensive d'obtention du prêt peut etre inséré dans le compromis. Cette clause signifie que la vente sera effective si vous obtenez le prêt. Mais dans le cas où vous auriez un refus de prêt, alors la vente serait annulée sans que vous n'ayez à débourser de somme compensatoire comme les 10% par exemple vue au-dessus. Il existe différents types de clauses facultatives telles l'obtention d'un permis de construire par exemple.

4ème point: Prendre en compte l'environnement du bien

La proximité des commerces, les places de stationnements disponibles, les transports en commun... tous ces points sont d'une importance non négligeable afin d'éviter des surprises...

Vérifiez les différents projets dans le secteur du bien. Si une centrale nucléaire se construit à 200 mètres, reprenez vous à deux fois avant de vous lancer dans cet achat... Evidemment il s'agit d'un exemple peu envisageable mais un bar de nuit par exemple peut être assez nuisible et créer des troubles dont vous auriez pu vous passer. Normalement un agent immobilier est en mesure de répondre à votre question...

N'hésitez pas à questionner le voisinage. Cela peut être une très bonne source d'informations pour vous. En effet, cela peut vous permettre de connaître un peu l'ambiance avant d'acheter, de connaître les bons et les mauvais points du quartier, ou encore qui distribue les bonbons à Halloween...

5ème Point: Faire une visite précise du bien

N'oubliez pas que cet achat n'est pas un investissement anodin, il ne s'agit pas d'acheter un rasoir, et que vous allez peut-être habiter ce bien dans les prochains mois. Ne soyez pas trop exigent, le bien parfait n'existe malheureusement pas, mais soyez le suffisamment. Visiter le bien à des heures et des jours différents pour évaluer les éventuelles nuisances dues à une mauvaise isolation phonique ou au voisinage. En outre, rien n'interdit de se munir d'une boussole pour vérifier l'exposition des pièces.

Enfin, pour vérifier l'état du bien, faites appel à un professionnel du bâtiment. Cela est loin d'être inutile pour détecter d'éventuels défauts ou vices cachés. Par exemple, vérifiez bien l'état des poutres dans les vieilles maisons ou longères. Une poutre morte peut parfois avoir l'allure d'être en bon état mais être totalement rongée à l'intérieur...

Conclusion

Avec tout cela, vous ne partirez pas à l’aventure sans appuis, car vous aurez connaissance du cadre dans lequel vous allez vivre durant les prochaines années, ce qui pourra vous éviter de commettre une erreur préjudiciable.

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